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家の売却を考えていますが、査定価格の目安には何か決まった基準がありますか。

A.

私どもがする「ご自宅の査定」というのは、まず売却する物件を熟知することから始めます。大体の情報は皆さんもご存知の通り、Tax Record といって家の基本情報が登録されているデーターベースから簡単に引き出すことはできますが、必ずしもこの Tax Record の情報が最新のものとは限りません。
リモデルをして広さが変わっていたり、新築のときに申請した設計から変更になったなど、特別に届出が不要な場合はレコードに反映されないことも多々あります。

最近、皆さんでも簡単にご自宅の査定価格が閲覧できるようになった Web サイトでは、残念ながらこの Tax レコードを基準に査定をしています。実際の SOLD 済み物件とまだ売り出していない物件との査定価格に開きがあるのは、そういったことが原因でもあります。

登録されている情報はあくまで参考程度であり、この情報のみで最終販売価格を決定することは通常ではありません。

なお、売主さんに確認する主な内容は下記の通りです。

1. ベッドルーム、バスルーム、室内の広さなど数字に誤りがないか。
2. 購入時期の確認。
3. 購入時に何かアップグレードされていたものがあるか。
4. 購入時のインスペクションで何か気になる点はあったか。またそれらの対処はどうされたか。
5. 購入後に何かアップグレードした箇所はあるか。
6. 現在のコンディションで気になる箇所はあるかどうか。

また、近隣で道路の拡張、ショッピングモールの建設予定など生活環境に関する変化も調査し、それらも査定に含めます。これで基本的な物件情報が出来上がります。

最終価格決定には、さらに市場調査を綿密に行います。

1. 近隣エリアの市場把握：まず、物件を実際に拝見し、上記の情報と間違えがないかどうか確認します。また、その他、売却時の利点、欠点を洗い出し、これらの情報を基にまず、同じコミュニティ内等、自宅周辺で類似した条件の物件を抽出、最近の相場を算定します。
2. 対象エリアの市場把握：近隣調査に加え、ご自宅を対象とした広範囲エリアの調査も同時に行います。これは、Buyerさんは特別な事情がない限り、隣接したエリアの物件とも比較するのが一般的です。例えば、近隣調査では古い物件が多く出てきましたが、同じ価格帯でエリアを変えると新築物件が買える、といった現象が多々あるからです。それらも含め、市場がどのように動いているか、全体的な顧客のニーズを把握することも、重要な示唆になります。
3. 上記 1・2 の市場を総合し、ターゲットを定めてマーケティングを構築。販売時期や購入層を意識した販売戦略を踏まえ、最終価格を設定します。

ちなみにこれらの市場調査は、最高で過去 6ヶ月以内のもの、最近では市場が頻繁に動くので過去 3ヶ月以内の履歴を採用します。

ですから、なぜ年の初めから春に掛けて、一瞬にして市場が活発になるか、下のグラフの通りです。特に赤い線の Pending にご注目ください。これは契約中物件の数です。年明けから右肩上がりに上昇、春のピーク時には夏の時期に比べ、売っている物件（For Sale）と契約された物件の数の開きが最も少なく、出せば売れる、という 1年中での最盛期となります。今から 3ヶ月前はちょうどホリデーシーズンの最中で市場が最も冷え込む季節。それらの売却価格を見ながらの査定なので、去年買いそびれた方は最後のチャンスとばかりに動きます。夏には物件数は多く出ますが、実際に契約に至る率は逆に減少するのがグラフからも読み取れます。

このような市場状況を充分に把握した上で、「Q1. 家を高く売る秘訣」でもご説明している通り、バランスの取れた価格設定をすることが、早期完売へとつながります。なお、当Webサイトではご参考程度にという方に、簡単なご自宅の無料査定をEメールにて無料でお送りします。お問い合わせはお気軽にどうぞ。
《2007年 1月》