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インターネットでActive（売り出し中）の下に「Subject to Inspection」と書いてあり、問い合わせると既に売れているとのことでした。これはどういう意味ですか。

A. 物件を売り出してから引渡しまでに、大きく分けて4段階あります。これを「ステータス-Status」といい、契約状況によって使い分けています。

ご質問の「Subject to Inspection」（通称：STI）ですが、実はオファーを受け入れたばかりで、契約中のものです。しかし、契約を締結し、約1週間以内はキャンセルが出来る機会がたくさんあり、それによっては市場に戻ってくる可能性が高いためにインターネットには掲載しています。

一般的にステータスの移行は下記の通りです。

Active（売り出し中）
売り出し中物件のものです。「New on the Market」とは、市場に3～7日以内に出てきた物件で、特別にカテゴリが分かれています。

また、これはエージェント独自にしかわかりませんが、「Back On the Market」といって、契約後にキャンセルをされて再度マーケットに戻ってきた物件もあります。キャンセルの理由として、契約合意後の3日以内であれば、容易にキャンセルができてしまう、また、インスペクション後にキャンセルということもあります。

一般的に「Back On the Market」はインスペクションで欠陥があったと思われがちですが、全てのキャンセル物件に欠陥があるわけではありません。例えばクローズの数日前になってBuyerさんがレイオフになってしまい、ローンが通らなくなったなど、元は超人気物件で、マルチプルオファーの末勝ち取ったのに、このような事故に遭い再度マーケットへ戻ってくる、掘り出し物件もあります。

Active STI(Subject to Inspection：契約済。インスペクション中。)
約1週間以内にさかのぼり、Buyerから買いたい旨のオファーが受理され、双方合意に至った物件です。しかし、合意後、3-7日以内はBuyer側から簡単にキャンセルできるため、インターネットにもバックアップとして掲載されています。

この時期にキャンセルが出来る理由は一般的な例として下記の通りです。

1. NWMLS Form 17:Sellers Disclosure Form
   Sellerが物件の状態、情報として告知した内容に異議があれば、告知を受理後、3日以内にキャンセルが可能。
2. NWMLS Form35N :Neighborhood Review
   対象となる物件の近隣を調べ、何か不備な点等があれば、双方合意後、3-5日以内にキャンセルが可能。主な理由として学区の相違、夜間近隣の治安などがある。
3. NWMLS Form35：Inspection Contingency
   最もよく使われる理由だが、建物の検査後、何か重大な欠陥がありそのまま契約をキャンセル、または売主と交渉していたが決裂になってしまった場合が挙げられる。
4. Resale Certificate/Public Offer Statement(Condominiumのみ)
   アソシエーションの決まりごとや、新築物件の調査内容について異議がある場合、それらの規約を受理後、5～7日以内にキャンセルが可能。主な理由としてペットの規制や、アソシエーションで抱えている問題などが見つかった場合がある。

また、インターネットではActiveでも、既にSTI(Subject to Inspection)になっている場合も多々ありますので、気になる物件は事前に確認が必要です。

Pending（引渡し最終手続き中）
STI期間中、インスペクションを含むほとんどのContingency（法的にキャンセルが出来る期限）がクリアになり、2～3週間以内に引渡しが完了する物件です。（新築の場合は竣工するまで数ヶ月間、Pending）このPendingになるとほぼ80～90%の確立で契約が締結されることとなり、インターネットから姿を消します。

また、人気物件でマルチプルオファーになった場合、STIでのわずらわしい契約条項を飛ばし、突然Pendingへ移行する場合もあります。タイミングによっては一度もインターネットに姿を見せず、このPendingになる物件も少なくありません。

またこの時期に気をつけなくてはいけないのが、「Sale fail release」といって思わぬ事故です。主な原因として、クローズの数日前にBuyerさんがレイオフになってしまい、ローンが通らなくなったなどがあります。特に当初は超人気物件で、マルチプルオファー（一度にオファーをたくさん受け付けた）だったのに、やむを得ず再度マーケットへ戻さなくてはいけないとき、Buyerさんにとっては掘り出し物件になりますが、Sellerさんにとっては災難とでも言えるでしょう。

その場合、ごく稀ですが、市場へ戻す前に価格を再調整することがあります。既に契約後、2～3週間経っていてその間も市場が動いていた、またマルチプルオファーで売り出し価格より高い値段で取引がされていた場合、価格を引き上げて戻すことも。よく市場に戻ってきた物件が値上げしているのはそのせいです。完全に引渡しが済むまで何があるかわからないため、Pendingが3週間以上続いている場合は、一度エージェントにどのような進捗状況か問い合わせることもあります。

Sold（売却済み）
無事に引渡しが終了した物件です。

このようにステータスは、目まぐるしく動く市場に沿って、常に最新の状況を伝えるために大事な役割を果たしています。思わぬチャンスが転がってきたりしますので、STIになってしまった、Pendingだからとはいえ、諦めずに追うことも理想の家に近づける一歩かもしれません。《2007年6月》